涠洲岛旅游区农房建设规划管控实施细则正式发布

近日，涠洲岛旅游区管理委员会按照保护优先、科学规划、合理利用、绿色发展的原则，进一步规范涠洲岛旅游区农房报建工作，发布《涠洲岛旅游区农房建设规划管控实施细则》。

农房建设规划管控实施细则

《细则》共17条，包括农房建设的原则、农房报建的范围、农房建设规划的要求、农房报建的流程等。

《细则》指出，涠洲岛旅游区范围内（不含斜阳岛）,农村居民依法在农村集体土地上建设的自住主房和附属房报建适用本办法。

《细则》强调，珊瑚石、火山石农房主房改建扩建，必须保持原建筑风貌；非珊瑚石、火山石农房主房改建扩建，按传统珊瑚石民居风貌改建扩建。墙体加高总高度不超过 7.8 米（其中檐口至坡顶高度控制在1.3-1.5米之间）。

盛塘村、城仔村，在历史文化名城保护规划建设核心地带、控制地带范围内的，墙体加高总高度不超过7.5米（其中檐口至坡顶高度控制在1.3-1.5米之间）。

附属房进行改建扩建，墙体加高后檐口高度不超过 3 米，总高度（含坡顶高度）不超过 4 米。 

农房主房及附属房外墙体维修改造，不改变建筑结构维修外墙体，外墙体维修面积不超过改造后总外墙体面积的30％。 

《细则》强调，农房报建要严格落实农村宅基地面积标准，有效户口人数5人以上（含5人）为大户，占地面积不得超过100平方米；有效户口人数3至4人为中户，占地面积不得超过80平方米；有效户口人数2人以下（含2人）为小户，占地面积不得超过60平方米。可建设不超过两层的房屋，总高度不超过7.8米。

《细则》明确了农房报建的审批流程。农户向所在村民小组提出申请，村民小组收到申请材料后，应在5个工作日内提交村民小组会议讨论，村民小组初审通过后在本小组范围内公示10日，公示无异议的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，并将农户申请、村民小组会议记录、公示等材料交村民委员会审查；村民委员会在收到申请材料后5个工作日完成审查，审查通过的在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并盖章。农房实行带图报建，农户应从涠洲镇政府正式印发的农房图集中选择标准设计方案或自行委托有设计资质的单位编制的设计方案，连同村民委员会审查材料报送涠洲镇政府审批。涠洲镇政府在收到申请材料后，经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。涠洲镇政府审查通过后，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

《细则》要求，农房设计改建要保护并弘扬涠洲岛传统珊瑚石民居风貌，外立面颜色以白色、珊瑚石褐色、蓝灰色三色为基本色调。屋顶采用坡屋顶，使用传统砖红色瓦或蓝灰色新型建材。现代建筑农房的改造墙体一层采用珊瑚石或仿珊瑚石建材，二层及以上墙体采用白色。门框窗框采用咖啡色或蓝灰色合金材料。

《细则》全文如下——

涠洲岛旅游区

农房建设规划管控实施细则

第一条  根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法》《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法 》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《广西壮族自治区住房和城乡建设厅 广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅关于印发加强我区农房管控的实施意见的通知》（桂建发〔2020〕3号）《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂建发〔2020〕70号）《北海市涠洲岛生态环境保护条例》《北海市人民政府办公室关于印发北海市涠洲岛旅游区违法用地违法建设综合治理工作实施方案的通知》（北政办〔2019〕104号）《北海市农房建设规划管控办法》（北政办规〔2021〕3号）等相关法律法规及政策，按照保护优先、科学规划、合理利用、绿色发展的原则，进一步规范涠洲岛旅游区农房报建工作，特制定本实施细则。

第二条  适用范围

涠洲岛旅游区范围内（不含斜阳岛）,农村居民依法在农村集体土地上建设的自住主房和附属房（以下简称“农房”）报建适用本办法。

第三条  农房报建审批工作应坚持贯彻“房子是用来住的”总要求，符合一户一宅政策和规划、户籍所在地与住址一致，严格控制新增建筑总量、建筑密度、层高、屋顶、外立面，保护好独具特色的涠洲岛传统珊瑚石民居风貌，保持人与自然和谐的优良生态环境，推动涠洲岛旅游区绿色生态高质量发展。

第四条  本办法所称的“户”，是指以公安机关出具的户口簿为基础，依据分户前户口册，实行如下认定：

（一）子女均未达到法定结婚年龄应与父母认定为一户；

（二）有一个及以上子女已达到法定结婚年龄（包括独生子女），需认定一子女与父母同户，具体对象由其家庭内部自行协商确定。

第五条  严格落实农村宅基地面积标准，有效户口人数5人以上（含5人）为大户，占地面积不得超过100平方米；有效户口人数3至4人为中户，占地面积不得超过80平方米；有效户口人数2人以下（含2人）为小户，占地面积不得超过60平方米。可建设不超过两层的房屋，总高度不超过7.8米。

第六条  农房报建分改建扩建、拆旧建新、新建三种类型。改建扩建、拆旧建新类型，规范并提高审批时效；新建类型，严格控制新增建筑总量。

第七条  农房报建必须由房屋产权的所有人本人申请。农房属于继承的，申请人在提出申请时需同时提交《家庭协议书》，该《家庭协议书》必须载明农房的继承情况以及申请人作为继承人。

第八条  改建扩建是指农户确保建筑质量安全前提下，在原有农房基础上加高加层、维修外墙体。原有建筑占地没有达到宅基地面积标准的可以在原建筑基础上增加扩建用地面积；原有建筑占地超过现有宅基地面积标准的（有土地使用证或经确权登记后）可以申请改建扩建，但须拆除原有附属房。

珊瑚石、火山石农房主房改建扩建，必须保持原建筑风貌；非珊瑚石、火山石农房主房改建扩建，按传统珊瑚石民居风貌改建扩建。墙体加高总高度不超过 7.8 米（其中檐口至坡顶高度控制在1.3-1.5米之间）。

盛塘村、城仔村，在历史文化名城保护规划建设核心地带、控制地带范围内的，墙体加高总高度不超过7.5米（其中檐口至坡顶高度控制在1.3-1.5米之间）。

附属房进行改建扩建，墙体加高后檐口高度不超过 3 米，总高度（含坡顶高度）不超过 4 米。

农房主房及附属房外墙体维修改造，不改变建筑结构维修外墙体，外墙体维修面积不超过改造后总外墙体面积的30％。

第九条  拆旧建新是指农户有刚性住房需求（不用于租赁或者经营），在自有农村宅基地的原址上，拆除原有农房（含主房和附属房），按照宅基地标准建设符合规划、传统珊瑚石民居风貌的农房。

第十条  申请人户籍在涠洲镇，长期在涠洲岛生产生活、住房人均面积不足13平方米，采取拆旧建新方式不能解决住房刚需的，由涠洲岛旅游区管理委员会另制定安置方案报市委市政府审定后执行。

第十一条  审批流程及层级

农户向所在村民小组提出申请，村民小组收到申请材料后，应在5个工作日内提交村民小组会议讨论，村民小组初审通过后在本小组范围内公示10日，公示无异议的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，并将农户申请、村民小组会议记录、公示等材料交村民委员会审查；村民委员会在收到申请材料后5个工作日完成审查，审查通过的在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并盖章。农房实行带图报建，农户应从涠洲镇政府正式印发的农房图集中选择标准设计方案或自行委托有设计资质的单位编制的设计方案，连同村民委员会审查材料报送涠洲镇政府审批。涠洲镇政府在收到申请材料后，经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。涠洲镇政府审查通过后，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

根据相关法律法规，涠洲岛旅游区农房报建采取分级审批。盛塘、城仔等历史文化名城核心区保护范围外的农房报建由涠洲镇政府审批；盛塘、城仔等历史文化名城核心区保护范围内的农房报建由涠洲镇政府报请涠洲岛旅游区管理委员会同意后进行审批；盛塘、城仔在国家级文物保护单位核心保护范围内的农房报建审批经涠洲岛旅游区管理委员会初审后，报市旅游文体局审核再转报自治区文旅厅审批。

《乡村建设规划许可证》有效期为2年，《农村宅基地批准书》有效期为2年，改建扩建自审批之日起有效期为6个月，逾期未开工建设的，需重新申请。

第十二条 农房完工后，涠洲镇政府组织综合执法大队、村民委员会实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划要求、乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第十三条  农房建设应当与公路建设相协调。农房建设应当与公路保持规定的距离。建筑设施边缘与公路边沟外缘的距离标准参照《公路安全保护条例》划定公路建筑控制区范围，环岛路不少于50米；县道不少于10米；乡道不少于5米；公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。农房建设应当与村庄道路保持规定的距离，符合村庄规划要求。

农房建筑布置应满足通风和日照间距要求，拆旧建新农房建筑正向间距不小于6米。农房建筑要求成排成列有规律排列，农房建设位置朝向需符合村庄规划。

集中布置的农房建设应设置不小于4米的消防通道。凡存在火灾隐患的农宅，应根据《建设设计防火规范GB50016-2014》（2018版）和《农村住宅设计规范》进行整治改造。

第十四条  农房设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定，与周边环境协调，体现地方特色，提倡采用新工艺、新材料、新结构。

保护并弘扬涠洲岛传统珊瑚石民居风貌，外立面颜色以白色、珊瑚石褐色、蓝灰色三色为基本色调。屋顶采用坡屋顶，使用传统砖红色瓦或蓝灰色新型建材。现代建筑农房的改造墙体一层采用珊瑚石或仿珊瑚石建材，二层及以上墙体采用白色。门框窗框采用咖啡色或蓝灰色合金材料。

第十五条  审批工作由涠洲镇政府负责，涠洲镇政府应将审批结果同时推送综合执法大队。涠洲镇政府（村民委员会）和综合执法大队应依职责加强事中事后监管，在监管中发现申请人弄虚作假的，要依法取消审批并依法拆除违法建筑。

涠洲镇政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后，申请人需签订施工安全、建筑安全和不用于租赁或经营的承诺书。农房施工前，由涠洲镇政府、综合执法大队放线并在施工现场立公示牌，公示牌由涠洲镇政府按统一格式制作。

《北海市人民政府办公室关于印发北海市涠洲岛旅游区违法用地违法建设综合治理工作实施方案的通知》（北政办〔2019〕104号）所列入及未纳入统计的“两违”建筑（经镇政府认定后），由涠洲岛旅游区“两违”处置办公室（设在综合执法大队）制订处置方案报请涠洲岛旅游区管理委员会同意，并依法处理后，农户再向涠洲镇政府申请补办相关审批手续。

第十六条  本办法由涠洲镇政府负责解释。

第十七条  本办法自印发之日起施行，有效期二年。

北海市涠洲岛旅游区管理委员会

2021年12月24日